首購房貸實質利率衝破2.6% 排隊等撥款

（綜合ETtoday新聞雲、聯合報、今日新聞等3家媒體報導）

永慶房產集團今（23）日發布最新房市趨勢報告，指出即便央行第三季未升息，但自2024年第七波選擇性信用管制實施以來，銀行已透過提高利率與收緊授信條件，使房貸實質利率大幅攀升。

永慶彙整往來銀行數據顯示，首購房貸利率中位數由2024年第二季的2.06%升至2026年第三季的2.60%，增加0.54個百分點；第二戶貸款利率則由2.18%升至2.90%，增加0.72個百分點，兩者增幅均超過央行升息2碼的幅度。永慶業務總經理葉凌棋表示，央行第三季不升息，主因就是實質利率早已大升，首購2.6%已很高，未來第二戶一定會突破3%[2]。

在新屋交屋潮與銀行房貸額度控管下，部分公股及民營銀行的審核、排撥時間需等待1至3個月，個別銀行甚至已排至2027年1月。部分銀行也優先承作建商分戶貸款或高資產客戶，使一般首購及第二戶購屋族的申貸選擇更受限。

供給面出現明顯「剪刀差」。內政部統計顯示，2026年1至7月全台住宅使照量達8.3萬戶，創2006年有分月統計以來同期新高，永慶推估全年使照量將突破14.2萬戶，挑戰1997年以來近30年新高，顯示市場面臨龐大完工交屋資金壓力。但同期建照量年減28%、新屋開工量年減36%，均為2017年以來相對低檔，反映建商推案信心轉趨保守。此外，2026年上半年全台預售屋解約件數達2,189件、金額347.2億元，較管制前增長逾1.4倍[4]。

展望第四季，葉凌棋指出，今年1至8月成屋交易量較去年同期成長6.6%，展現剛需韌性，但建物買賣移轉棟數仍小幅量縮，顯示成屋市況與移轉棟數脫鉤。在經濟基本面穩健、科技業出口動能支撐下，預估第四季成屋市場將呈「量小增價平」格局。永慶預估2026全年建物買賣移轉棟數落在25.6萬至26.7萬棟之間，年增率約在-2%至2%之間。

（新增聯合報、中央社等3家媒體報導）

本次報導新增葉凌棋於記者會後對央行可能升息影響的進一步分析。

葉凌棋表示，若央行第四季升息1碼，多數購屋族應仍在可承受範圍內；但若大幅升息或連續升息，將導致買方縮手、房市降溫[1]。他同時強調，當前房市以自用買盤為主，自用客戶追價能力有限，房價沒有大幅反彈上漲的條件[3][2]。在區域分化格局下，六都及新竹縣市精華區與剛需強勁區域房價相對有撐，但供給量大或需求不足地區仍有修正壓力[3]。