兆基事件引社宅政策檢討 專家指致命三刀

（綜合自由時報、聯合報報導）

包租代管龍頭兆基屋管近日爆發公司債兌付及資金運用爭議，宏碁接手兩日後即宣布撤出。房市趨勢專家李同榮認為，外界目前多聚焦個別企業的公司治理，但兆基事件凸顯長期社宅及租賃政策存在結構性問題，政府應重新檢視制度。

李同榮指出，社宅政策存在「重數字、輕供給」、「重補貼、業務集中」及「輕監理、弱風控」三大問題。截至2025年底，官方公布社會住宅興辦12萬2,680戶、包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數達91萬3,867戶。但他認為，社會住宅、包租代管及租金補貼是三種不同政策工具，應分開統計、分開考核，不能把租賃服務或所得補貼直接等同於新增住宅供給。

李同榮以「A魚缸的魚撈到B魚缸」比喻，若住宅原本就在市場出租，只是改由包租代管業者管理，並沒有因此增加住宅數量，若直接計入社宅成果，容易形成「重數字、輕供給」的政策偏差。他早在2017年即對此提出質疑。

第二個問題是「重補貼、業務集中」。隨著租金補貼、租稅優惠及公益出租人制度擴大，包租代管業務量快速增加，具備規模、人力及系統的大型業者較容易承接大量案件。一旦大型業者發生經營問題，影響可能從企業本身擴及房東、房客及政府政策公信力。

第三個問題則是「輕監理、弱風控」。李同榮強調，包租代管本身仍是值得發展的專業服務產業，但政府既然創造龐大的政策市場，就應同步建立財務監理、履約保障、業務集中度管理及風險預警機制，避免政策擴張速度超過監理能力。

李同榮提出三大改革方向：社宅負責增加公共住宅供給；包租代管回歸租賃管理與媒合；租金補貼精準協助弱勢及青年租屋族，三者不再混合計算政策績效。他建議推動租賃資訊透明、強化契約保障、建立業者風險控管、檢討租稅誘因，政策KPI應以「可長期控制的公共住宅戶數」為核心。

李同榮表示，兆基事件最終涉及哪些法律責任，仍應由司法釐清，但司法責任尚待釐清，不代表政策責任不能檢討。他強調：「補貼不能代替供給；包租代管不能代替社宅；膨脹的數字更不能代替居住正義的政績。」