購屋前先做3項壓力測試

（綜合聯合報、中時電子報等2家媒體報導）

21世紀不動產建議，購屋人在出價或簽約前，應先進行「貸款成數、利率變動、收入減少」3項資金壓力測試，避免因核貸不如預期而臨時增加自備款，或長期還款壓力過大。

專家指出，首購族常有「首購貸款可貸八成」的迷思，但實際核貸成數受房屋鑑價、屋齡、地點、申貸人財務狀況（存款、收入、工作穩定性、信用紀錄、既有負債）及銀行授信政策影響。即使買賣雙方談妥總價，銀行仍依自身鑑價結果計算可貸金額。以總價1,500萬元為例，若買方預期貸款八成、準備300萬元頭期款，但銀行僅核貸七成，自備款須再增加150萬元，且尚未計入稅費、仲介費、裝修及搬遷支出。建議購屋人同步試算貸款七成、七成五與八成等不同情境，提早確認資金缺口。

3項壓力測試的具體內容包括：第一，「貸款成數測試」——假設銀行只能核貸七成，確認現金是否仍足夠完成交易；若補足自備款後須動用所有存款或另以信貸、信用卡分期、向親友借款支應，通常代表資金結構已相當緊繃。第二，「利率變動測試」——房貸長達20至30年，不能只用申貸當下利率或寬限期月付金判斷，建議模擬利率增加0.5至1個百分點後的還款金額，並將管理費、停車費、稅費、保險與日常支出納入。第三，「收入減少測試」——雙薪家庭可能面臨其中一人轉職、育嬰留停或獎金減少，單薪家庭更需預留風險空間；完成頭期款、交易費用與基本裝修後，建議保留至少6個月的家庭必要生活費與房貸支出，避免收入中斷時只能依賴高成本借貸。

21世紀不動產建議，每月房貸應控制在家庭可支配收入約25%至30%，若已有車貸、信貸或扶養支出較高，占比應進一步降低；收入波動較大者也不宜將銀行授信額度用滿。此外，購屋過程還可能涉及仲介服務費、契稅、印花稅、登記規費、代書費、抵押權設定費、銀行鑑價等費用，交屋後還有裝修、家具家電、管理費與長期修繕等支出。

21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示，購屋前應先盤點收入、存款、信用狀況與既有負債，再向兩至三家銀行初步了解貸款條件，並以較保守的條件設定購屋總價上限。簽約前應確認付款期程、貸款相關約定與違約責任，完成頭期款、交易費用及裝修預算後仍須保留緊急預備金。她強調，「銀行願意貸的金額」不一定等於「家庭適合負擔的金額」，買房前做好壓力測試並完整估算成本，才能避免生活品質被房貸壓縮。