李同榮揭自主都更五大障礙 籲制度配套

（綜合聯合報、ETtoday新聞雲報導）

行政院7月16日通過《都市更新條例》修正草案，推出「都更第三條路」，以全案管理、自主都更信用保證及提高特定條件容積獎勵上限等措施，試圖突破傳統建商整合或政府主導的模式。房市趨勢專家李同榮指出，方向值得肯定，但實務上仍面臨五大障礙，若缺乏完整配套，政策恐難真正落地。

李同榮分析，第一是整合障礙。同一棟老舊公寓可能有自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主，各自對分回面積、現金補償及搬遷安排有不同期待。過去建商主導至少有人協調，自主都更須由住戶自行凝聚共識，「沒有共識就沒有自主，沒有整合就沒有都更」。

第二是專業障礙。自主都更涉及都市計畫、建築設計、容積試算、權利變換、工程發包及資金管理等環節，並非地主自行找建築師、營造廠即可完成。全案管理制度雖是正確方向，但管理機構如何認證、監督，以及工程延誤或成本超支由誰負責，都須明確規範。

第三是融資障礙。政府提出每戶最高600萬元信用保證構想，有助改善融資條件，但信用保證不等於直接提供現金，也不代表銀行必須核貸。銀行仍須評估土地權利、借款人財務能力及還款來源，尤其高齡屋主即使名下房產價值不低，也可能因缺乏穩定收入而難以取得資金。

第四是分配障礙。不同樓層、土地持分及原有權利價值，都可能影響更新後分配結果；營建成本上漲、融資利息及追加預算，也可能造成住戶預期落差。李同榮建議建立透明的財務揭露制度，引入第三方估價與專業審查。

第五是安置障礙。高齡屋主即使同意重建，仍須面對施工期間的居住安排、租金負擔，以及完工後能否順利回住等問題。若缺乏配套，再高的容積獎勵也未必能換來住戶支持。

針對上述障礙，李同榮提出五大配套：建立政府輔導的自主都更整合平台、全案管理認證與履約保障、專案融資與信託機制、權值分配透明與成本公開制度，以及高齡住戶安置與回住保障。他強調，政府角色應從被動審查、提供獎勵，轉型為主動協助與風險管理的「促成者」，「容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本；地主自主不是孤軍奮戰，公私協力才能讓都更第三條路真正暢行。」