不動產借名登記 中信銀示警家族治理挑戰

（綜合中央社、聯合報、中時電子報報導）

中國信託銀行最新一期《家族永續洞悉》系列報告指出，高資產客戶不動產持有規模持續擴大，過去普遍以「借名登記」方式持有不動產，相關安排多建立在信任基礎上，缺乏明確契約與制度化管理，在查核趨嚴與資產規模擴大的背景下，所有權爭議、資產控制權不足、贈與稅與土地增值稅等稅負風險升高，以及傳承過程複雜化等問題逐漸浮現，成為家族治理的重大挑戰。

該系列報告鎖定資產規模達新臺幣1億元的高資產客群，由稅務、不動產、信託、法律等專家組成的理財智庫，以案例搭配建議方式提供解方。針對借名登記問題，中信銀建議投資人應整合跨領域專業，釐清法律權屬與契約效益，評估不同返還方式的稅負差異，並建立不動產市場價值後，完成移轉登記。

報告也提醒，家族持有高價值土地時，若採實體分割各自持有，恐導致土地細碎化，降低整體開發價值與議價能力。對於具發展潛力的區域如產業區聚落，應優先維持土地完整性，採用不動產公司化、以股權方式間接持有，並規劃股權贈與取代土地分配等策略。

針對稅負成本與傳承，中信銀建議可採信託規劃搭配贈與方案，或建立二代資產保全信託，保護股票資產並防範二代未妥善運用的風險，同時結合稅務規劃型信託，保障自身老年生活金流。土地尚未出售前，則應預先規劃稅源或搭配保險機制。

此外，針對高資產客戶資產高度集中於不動產、資金流動性不足等情況，中信銀建議可運用土地擔保融資結合投資組合配置，在不出售土地的前提下將不動產轉化為資金來源，打造可支應未來開發的「資金池」，推動家族資產由「靜態持有」轉化為「動態治理」[3][2]。