赴日買房陷阱多 專家籲先釐清目的

（綜合中央社、聯合報等2家媒體報導）

日圓匯率走低、赴日旅遊熱潮及台北高房價，促使愈來愈多台灣人赴日置產。在日本經營房地產多年的台灣人林佳慶接受專訪時指出，台灣買家最常見的錯誤是未先釐清購屋目的，以及將台灣經驗直接套用至日本市場。

林佳慶強調，買房前應先自問用途——自住、出租、經營民宿、設辦公室或資產配置，不同目的適合的區域與物件截然不同。他觀察，對東京不熟的買家常從千代田、中央、港區或新宿、澀谷等核心區域找起，但喜歡的地點未必符合預算與需求。

台灣買家最大陷阱之一是「覺得自己什麼都懂」，因先入為主而聽不進建議。日本各地房市差異大，東京、大阪、熊本做法各異，東京成功的模式未必適用於熊本。以台積電進駐熊本為例，許多投資人購地蓋屋打算出租給台籍員工，但員工可能已有宿舍，且若台籍租客不足，日本租客未必接受台灣人偏好的設計格局。

北海道也有類似情況，部分台灣人以旅遊概念投資滑雪區民宿，卻忽略夏季空窗期及除雪、維護等成本。此外，物件用途須事先確認——住宅能否登記為辦公室或民宿，受地方政府規定、建築用途及大樓規約限制。

投報率不能只看表面數字。若單一物件投報率遠高於區域行情，可能因售價偏低（屋主急售或有脫手理由）或租金高於行情（租客一旦搬離，下一個租客不可能用相同價格承租）。至於「包租方案」，林佳慶提醒，包租公司比台灣屋主更懂日本法律，若招租不順可能要求降租，屋主提前解約恐須支付半年至一年租金違約金。

購屋後的管理同樣是海外屋主的痛點。林佳慶指出，日本公寓每月須繳管理費及修繕積立金，且費用可能調整；新建公寓初期費用低，但5年後可能翻倍。中古公寓若持續維修，狀況不一定比新房差，且有多年修繕紀錄可供判斷。看屋時應留意公共空間（垃圾場、公告欄）及不同時段的社區樣貌。

台灣買家常混淆大樓管理與物業管理，前者負責公設，後者處理招租、收租及租客問題。海外屋主還須面對稅務申報及文件收件問題，若無日本聯絡地址，需事先安排代收與繳稅。出租時，台灣人習慣附家具家電拉高租金，但日本租客多偏好承租空屋；租金訂價也不宜先高再議，因日本租客看到高價便不會詢問。

買賣議價須有合理依據（如屋況、修繕或行情），無根據的殺價可能讓賣方直接拒絕交易。林佳慶建議買家接觸2至3名仲介交叉確認資訊，並強調投資日本房產不像股票，無法立即脫手，購屋前須規劃5年後的出口策略——繼續持有、出租、賣掉或留給子女。