中國房市低迷 物業管理費收繳率連4降

（綜合中央社、ETtoday新聞雲等3家媒體報導）

中國房地產市場持續低迷，衝擊物業服務產業。房地產研究機構克而瑞（CRIC）數據顯示，中國前500大物業服務公司管理費平均收繳率從2021年的89%下降至去年的71%，連續4年下滑，主因包括新屋空置率上升及房價下跌，導致屋主繳費意願降低。

萬物雲（Onewo）營運長何書華近日在一場論壇上指出，房地產市場放緩的風險正蔓延至物業管理產業，房價下跌改變屋主預期心理，管理費收取困難已成為行業普遍問題。路透社報導也提到，在經濟疲弱背景下，部分屋主無力負擔管理費，透過拒繳試圖施壓物業公司降價；另一些持有多間房屋的屋主，因不再期待從房地產回收資金，認為無需繼續支付管理費。

澳盛銀行（ANZ）估計，中國未售住宅總建築面積約相當於兩個大倫敦地區規模。許多社區出現大量空置，其中不乏陷入財務困境的建商，積欠未售住宅的管理費。

這恐形成惡性循環：收繳率下滑導致物業公司退出社區，進一步壓低房產價值，使屋主繳費意願更低；失去管理的社區衍生垃圾清運、保全缺失、電梯故障等問題，增加地方政府介入壓力。一名不願具名的物業服務業高層表示，寧可退出管理項目，也不願與拒繳住戶陷入曠日廢時的法律訴訟。另一名國有物業公司主管說，部分案例中，因住戶未能在3個月通知期內找到替代業者，地方政府甚至阻止原有公司退出，理由是「這可能影響社會穩定」。

中國物業管理協會指出，管理費平均收繳率85%為行業公認的營運警戒線，達此水準才能覆蓋基礎成本。數個縣級地方政府已發出倡議，號召公職人員和黨員幹部帶頭繳納管理費。

總部位於芝加哥的不動產顧問公司Enhance International執行長拉德萬（Sam Radwan）表示，這是一個在其他房地產危機中從未見過的獨特且重大問題，管理功能失靈社區的住宅價值可能下跌高達25%。